Bod zvratu developerského projektu: koľko musí projekt predať

Pri plánovaní developerského projektu sa oplatí obrátiť otázku. Nie iba „koľko môžeme zarobiť“, ale aj „aké tržby potrebujeme, aby sme pokryli zvolený rozsah nákladov“. Bod zvratu ukazuje hranicu, pri ktorej tržby pokryjú zahrnuté náklady. Závisí od toho, čo do výpočtu započítate; nepotvrdzuje, že sa byty za danú cenu skutočne predajú.

Ktoré náklady má predaj pokryť?

V našom zjednodušenom modeli porovnávame všetky zahrnuté projektové náklady s tržbami na rovnakom daňovom základe. Nezamieňame cenu s DPH s nákladmi bez DPH. Konkrétny režim projektu musí posúdiť účtovný a daňový odborník; tu žiadnu daňovú sadzbu nepredpokladáme. Pracujeme s číslami pripravenými na porovnateľnom základe.

Model ceny za predajný meter štvorcový

Predpokladajme zahrnuté celkové náklady 2 400 000 € a predajnú plochu 1 500 m². Ak sa predá celá plocha a nevzniknú ďalšie náklady ani iné tržby, priemerná cena na pokrytie nákladov je 2 400 000 / 1 500 = 1 600 €/m².

Pri modelovej cene 1 800 €/m² sú tržby 2 700 000 € a rozdiel 300 000 € pred položkami vylúčenými z modelu. Nepomenúvame ho automaticky čistým ziskom vlastníka. Najprv treba preveriť úplnosť nákladov a účtovný i daňový význam výsledku.

Čo ak je predajná plocha nižšia

Ak sa pri rovnakých nákladoch dá predať iba 1 350 m², potrebná priemerná cena je približne 1 777,78 €/m². Pôvodných 1 600 €/m² už neplatí. Zmena predajnej plochy tak môže mať významný dopad aj bez zdraženia stavby.

Práve preto treba odlíšiť predajnú plochu od hrubej podlažnej, spoločných priestorov a plôch oceňovaných inak. Tento článok neurčuje právnu definíciu výmery; upozorňuje, že vo vzorci má byť skutočne predajný a konzistentne ocenený rozsah.

Tržby na papieri nie sú splatenie úveru

Pri cene 1 800 €/m² by výpočet 2 400 000 / 1 800 dal približne 1 333,33 m² na pokrytie modelových nákladov. Neznamená to, že predaj tejto plochy okamžite vytvorí rovnakú dostupnú hotovosť. Rozhoduje, kedy kupujúci zaplatia, aké výdavky medzitým vzniknú a ako môžete peniaze podľa zmlúv použiť.

Rovnako nie je správne spočítať celkové náklady projektu a k nim znovu pridať celú istinu, teda požičanú sumu úveru, ak úver už financoval tieto náklady. To by zamieňalo ekonomiku projektu s finančnými tokmi. Ekonomický rozpočet a peňažný plán sú prepojené, ale odpovedajú na iné otázky.

Kontrola pred použitím výsledku

• Rovnaká verzia rozpočtu a výmer.
• Rovnaký základ DPH na oboch stranách.
• Jasné zahrnutie financovania, predaja a rezervy.
• Oddelené ceny bytov, parkovania a ďalších položiek.
• Samostatný časový plán inkasa a splátok.

Pre ďalší krok spojte tento výpočet s rozpočtovou rezervou a refinančným rizikom. Pri skúšaní horšieho scenára zmeňte najprv jeden predpoklad a potom viacero súčasne. Uvidíte, či výsledok viac ohrozuje nižšia cena, menšia predajná plocha alebo vyššie náklady.

Metodika

Všetky čísla a vzorce sú vlastný ilustratívny model, nie dáta konkrétneho projektu alebo cenový odhad trhu. Nie ponuka financovania ani daňové stanovisko. Kontakt na tím CISARIUS.